Droit & fiscalité,

Acheter son logement sans être mariés

De nombreux couples non mariés, partenaires unis par un PACS (pacte civil de solidarité) ou concubins, achètent ensemble leur logement. Quelles sont les particularités de l’achat immobilier dans ce cas ? Tour d’horizon.

Avec Olivier Desoutter, notaire à Nouméa
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Lors de l’achat du logement de famille par un couple non marié, deux questions se posent souvent et principalement : d’une part, comment détenir le bien et comment définir les modalités de répartition au sein du couple ? D’autre part, comment protéger au mieux son compagnon ou sa compagne en cas de décès ?

Comment détenir le bien ?

Pour rappel, le schéma d’acquisition de l’habitation principale au travers d’une SCI ne fera l’objet ici d’aucun développement comme n’étant pas recommandé (lire l’article “Raconte-moi la SCI”).

Le couple va donc acquérir en nom propre et doit s’entendre sur la répartition du logement avant de l’acheter. C’est le Régime de l’indivision légale. Une mention de la quotité détenue par chacun figure dans l’acte d’acquisition. Exemples : 1/3 – 2/3 ; 60% – 40%, etc.

À défaut de stipulation contraire dans l’acte, le logement est présumé appartenir au couple moitié-moitié.

“On a coutume de dire que ‘la finance doit correspondre au titre’.”

Il convient d’être vigilant sur la participation financière réelle de chacun (apport personnel et contribution au remboursement du prêt bancaire) qui doit correspondre en principe à la répartition retenue*. On a coutume de dire que “la finance doit correspondre au titre”.

* Il existe pourtant un cas particulier, celui de partenaires pacsés sous le régime de l’indivision, dont les biens leur appartiennent pour moitié à chacun, sans qu’il y ait lieu de rechercher ce que chacun a réellement financé.

À défaut, l’administration fiscale pourrait y voir une donation (au profit de celui ou celle qui a été avantagé(e)). De plus, cela ne manquerait pas de créer un différend en cas de séparation du couple. L’avantage concédé est-il considéré comme une donation, un prêt de somme d’argent (et donc remboursable) ou comme une contribution aux charges du ménage (obligation alimentaire) ?

Parfois, il est mis en place une indivision conventionnelle, ce qui permet aux propriétaires indivis de prévoir une faculté d’acquisition ou d’attribution préférentielle du logement en cas de décès de l’un d’eux (Article 1873-13 du Code civil applicable en Nouvelle-Calédonie). Le survivant pourrait alors acquérir en priorité la quote-part du défunt.

Le cas particulier de l’acquisition “en tontine”

Il arrive encore parfois, de manière tout à fait exceptionnelle, que le couple acquiert le logement “en tontine”, appelée également “clause d’accroissement”. Dans ce schéma, le couple jouit sa vie durant du bien, lequel, au décès de l’un d’entre eux, se trouvera appartenir au survivant comme s’il avait toujours été sa propriété exclusive.

Il s’agit ici d’assurer une protection du survivant.

Le notariat fait peu la promotion de ce type d’acquisition en raison de ses inconvénients :

  • les héritiers de celui ou celle qui est décédé(e) en premier sont lésés car le bien est “sorti” de son patrimoine,
  • en cas de rupture du couple, toute décision relative au devenir du bien ne pourra être prise que d’un commun accord (même si le juge est impuissant à trancher tout litige en cette conjecture),
  • d’un point de vue fiscal, il n’échappe pas aux droits de succession.

Comment protéger l’autre en cas de décès ?

Hormis la tontine, le praticien recommande, en parallèle de l’achat du logement, l’établissement (réciproque) d’un testament afin que le partenaire pacsé ou le concubin survivant puisse bénéficier de droits sur ce logement en cas de décès de l’un des deux.

“Le testateur peut conférer des droits par legs.”

Sur la forme, chaque partenaire ou concubin rédige son propre testament, lequel doit être manuscrit, daté et signé de son auteur (à peine de nullité). Une fois rédigé, il peut être remis à son notaire pour conservation et être enregistré au Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés.

Sur le fond, le testateur peut sur sa quote-part de logement ainsi que sur les meubles meublants et objets mobiliers qui le garnissent conférer par legs des droits en pleine propriété, en usufruit ou un droit d’usage et d’habitation.

Pleine propriété

La pleine propriété permet un libre usage (à des fins personnelles, à usage locatif, etc.) et une libre disposition du bien (vente, donation, etc.).

Usufruit

L’usufruit du bien en permet l’usage personnel et la location (les loyers reviennent en intégralité à l’usufruitier, ou bénéficiaire de l’usufruit). Ce dernier ne peut en disposer seul. C’est donc un diminutif de la pleine propriété.

Droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation ne permet à son titulaire qu’un usage personnel du bien, sans possibilité de louer et de vendre. C’est donc un diminutif de l’usufruit.

La durée de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation est soit temporaire (1 an, 5 ans, majorité des enfants, …) soit viagère (la vie durant du bénéficiaire).

Le testament doit être rédigé avec soin et prudence. Les conseils et services du notaire en ce domaine sont précieux.

En effet, il convient d’apprécier les conséquences (le mariage permet de se soustraire à ces achoppements) qui pourraient survenir de dispositions testamentaires au regard :

  • de la réserve héréditaire des enfants (ceux-ci ont droit à une portion irréductible du patrimoine du défunt), ce qui peut rendre réductible ou non exécutable le testament,
  • de la fiscalité en matière successorale. Le concubin est taxé à 50% alors que le partenaire pacsé est exonéré (articles R 342 et Lp. 357-0 du Code des Impôts applicable en Nouvelle-Calédonie). C’est d’ailleurs ce point qui fait un des attraits principaux du PACS.

En pratique, dans la majorité des cas, c’est un legs de l’usufruit viager du logement qui est retenu.

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