Droit & fiscalité,

Raconte-moi la SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) présente de nombreux avantages pour la gestion et la transmission de biens immobiliers. Les réponses aux questions que vous vous posez sur cette structure.

Par Olivier Desoutter, notaire à Nouméa
2282

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés, la SCI est dotée de la personnalité morale, c’est-à-dire qu’elle dispose d’une existence juridique qui lui est propre. Son patrimoine se distingue de celui de ses associés.

Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.

“Elle se définit comme un outil patrimonial pour la détention de bien(s) immobilier(s) par plusieurs personnes, dans des proportions identiques ou non.”

Le patrimoine immobilier de la SCI peut se composer :

  • d’un seul bien,
  • de plusieurs biens immobiliers,
  • de droits portant sur un ou des bien(s) immobilier(s).

Quels sont les avantages de la SCI ?

Ils sont nombreux. D’une manière générale, la SCI facilite la gestion et la transmission du ou des bien(s) immobilier(s).

Avantages de la SCI pour la gestion

On a coutume de dire que la SCI est une échappatoire aux règles de l’indivision (plusieurs personnes propriétaires ensemble d’un même bien).

En effet, alors que les règles y sont rigides, nécessitant bien souvent l’accord de tous, la SCI, au contraire, offre une souplesse au travers des pouvoirs alloués au(x) gérant(s) et des règles de majorité fixées par les statuts pour les prises de décisions.

Ainsi, la SCI facilite

les affaires courantes :

  • mise en location
  • ouverture de compte bancaire

les décisions importantes :

  • vendre
  • acheter
  • emprunter
  • etc.

Avantages de la SCI pour la transmission du ou des bien(s) immobilier(s)

La SCI est un moyen d’optimiser la transmission du patrimoine au sein d’une famille. Elle permet une transmission lissée ou égalitaire aux enfants et une meilleure organisation des prérogatives des parents sur leur patrimoine immobilier vis-à-vis des enfants.

“La SCI est recommandée aussi bien pour un investissement à usage d’habitation que professionnel ou commercial.”

Parmi d’autres avantages, la Société Civile Immobilière est un levier en matière de financement (financement déséquilibré entre les associés, financement bancaire) et, du fait de sa personnalité morale, elle ouvre une option fiscale à l’impôt sur les sociétés.

Une SCI pour quels types d’investissement ?

La SCI est recommandée pour tous types d’investissement immobilier à usage d’habitation, professionnel ou commercial.

Elle est adaptée que ce soit pour un investissement familial, entre amis ou autre.

Elle se conçoit également pour un investissement locatif ou non.

Cependant, il est à noter que son recours est parfois un frein sur le plan fiscal :

  • l’achat de l’habitation principale fait perdre le bénéfice de charges déductibles à l’impôt sur le revenu des personnes physiques ;
  • perte de la qualité dite de primo-accédant pour les enfants attributaires de parts dans la SCI.

Quels statuts pour votre SCI ?

La rédaction des statuts est assez libre. Elle doit être fonction :

  • des objectifs recherchés
  • du contexte et des circonstances factuels (nombre d’associés, lien de parenté, typologie du bien immobilier, revenus ou économies généré(e)s, etc.).

Il est par exemple possible d’insérer certaines clauses relatives aux pouvoirs du gérant ou à la durée de son mandat, aux règles de quorum et/ou majorités lors des votes des assemblées des associés, ou encore de prévoir des agréments pour les entrées/sorties dans la société…

Pour éviter tout écueil, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire habituel.

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