Droit & fiscalité,

Vendre son bien immobilier : faire appel à un notaire ?

Le notaire est présent à chaque étape de la vente d’un bien immobilier. En amont, il conseille les parties, prévient les difficultés et veille à l’équilibre des relations contractuelles. Il rédige ensuite les actes et il est le garant de l’incontestabilité de la vente. Tour d’horizon des étapes essentielles avec Olivier Desoutter, notaire à Nouméa.

Par Olivier Desoutter, notaire à Nouméa
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Lors d’un achat immobilier ou de la vente d’un bien, l’intervention du notaire est prépondérante. Le notaire est investi de deux rôles :

  • Conseiller les parties en amont ou durant l’opération de vente / acquisition immobilière

  • Rédiger les actes et remplir les formalités afférentes.

     

Le notaire en tant que conseil des parties

Le notaire est là pour accompagner les candidats, acquéreur et vendeur. Le notaire n’est pas un avocat. Son but n’est pas de prendre fait et cause pour l’un ou pour l’autre. Il est impartial. Il recherche l’équilibre des relations contractuelles présentes ou à venir. Ainsi, consulter un notaire, c’est s’assurer de prévenir les difficultés, être bien informé et répondre au mieux à ses objectifs.

Prévenir des difficultés

Interroger le notaire en amont permet d’identifier certaines difficultés et de les solutionner. Par exemples :

  • le vendeur est en instance de divorce,

  • le vendeur est hors territoire,

  • le bien projeté à la vente a été reçu par donation,

  • etc.

S’informer

Interroger le notaire en amont permet de s’informer sur l’ensemble des éléments. Par exemples :

  • les coûts de l’opération (calcul des frais d’acte),

  • la marche à suivre,

  • les étapes,

  • les pièges à éviter

  • etc.

Répondre au mieux à ses objectifs

Interroger le notaire permet une prise en compte des préoccupations personnelles à des fins d’optimisation du montage.

Quel est le schéma juridique d’acquisition le plus approprié ? En nom propre, en société civile immobilière (ou SCI) ?

Y a-t-il un projet d’emploi du produit de la vente comme une donation ou un réinvestissement dans un nouveau support ?

Quelles sont les incidences périphériques juridiques et fiscales de votre situation maritale ou de couple ?

Le notaire en tant que rédacteur des actes

Dans le cadre d’une transaction immobilière, le notaire rédige les conventions liant le vendeur et l’acquéreur, qu’on appelle “les parties”.

Ce rôle est primordial car le notaire est le garant du transfert de propriété entre les parties et de la sécurité juridique des actes, notamment par l’analyse des documents remis ou demandés par lui dans le cadre du processus de vente.

Chronologiquement, les parties signent deux contrats : l’avant- contrat de vente puis l’acte authentique de vente.

L’avant-contrat de vente

Classiquement, cet avant-contrat consiste en un compromis de vente.

Aux termes de ce contrat, le vendeur s’engage à vendre à tel prix à l’acquéreur qui accepte tel bien immobilier sous réserve de la réalisation de diverses conditions suspensives. Par exemples :

  • délivrance par les services de la mairie ou de la province d’une note de renseignements d’urbanisme ne révélant pas de contrainte urbanistique particulière,

  • délivrance d’un état hypothécaire ne révélant pas de créance hypothécaire supérieure au prix de vente conclu,

  • purge des droits de préemption éventuels (collectivité, adraf, locataire, etc.),

  • obtention d’un crédit bancaire par l’acquéreur pour le financement de son acquisition,

  • obtention d’un permis de construire par l’acquéreur,

  • etc.

“L’étape du compromis est cruciale car elle permet au notaire de s’assurer de la bonne fin de la vente projetée, en conformité avec les attentes respectives de chaque partie.”

À l’appui de son engagement, il est d’usage que l’acquéreur verse un dépôt de garantie, c’est-à-dire une somme d’argent dont le notaire est dépositaire.

Si une condition suspensive est défaillie, le compromis devient caduc. Chacune des parties se trouve alors libérée de ses engagements. Le vendeur peut remettre le bien à la vente et l’acquéreur récupère son dépôt de garantie (sauf si la défaillance provient de son fait ou de sa faute).

Si les conditions se réalisent, il pourra être établi l’acte définitif de vente.

Entre le compromis et la signature de l’acte définitif, il s’écoule en moyenne un délai de 3 à 4 mois environ.

L’acte authentique de vente

L’acte définitif de vente immobilière sera dressé par acte authentique pour permettre la transcription du bien au bureau des hypothèques (fichier immobilier) ; le notaire a une compétence exclusive en la matière.

Lors de la signature de l’acte de vente, il y est constaté que l’acquéreur s’acquitte du prix de vente et des frais (sauf modalités particulières de paiement).

L’acte de vente constate également le transfert de propriété et des risques entre les mains de l’acquéreur et il lui appartient donc de faire assurer le logement.

Par ailleurs, la jouissance est également transférée, les clefs sont remises au nouveau propriétaire qui peut prendre possession des lieux (si ceux-ci ne sont pas loués par une tierce personne).

L’acte signé, le notaire se charge d’effectuer les formalités d’usage. Il se charge notamment de régler les droits d’enregistrement, taxe hypothécaire et contribution de sécurité immobilière auprès des services fiscaux concernés. Il endosse ici un rôle de collecteur d’impôts.

Ces formalités postérieures à l’acte de vente vont permettre de publier l’acte de vente au service chargé de la publicité foncière, communément appelé bureau des hypothèques. Il s’agit de rendre la vente opposable aux tiers (qui ne sauraient plus invoquer leur ignorance). Le notaire est le garant de l’incontestabilité de la vente réalisée.

À la clôture des formalités, il est remis à l’acquéreur une copie authentique de l’acte de vente (ou titre de propriété). Le vendeur touche son prix de vente ou son reliquat après paiement des créanciers privilégiés (créanciers hypothécaires et Trésor Public).

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