Avis du Spécialiste,

Capacité d’emprunt : comment l’évaluer en amont de votre projet immobilier ?

Estimer sa capacité d’emprunt constitue un prérequis pour établir un dossier de prêt immobilier. Anthony Delapierre, conseiller en gestion de patrimoine chez Société Générale Nouvelle-Calédonie, vous aide à comprendre et calculer votre capacité d’emprunt.

Avec Anthony Delapierre - Conseiller en gestion du patrimoine
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Avant de souscrire un prêt immobilier, il est nécessaire de déterminer votre capacité d’emprunt. Celle-ci est évaluée selon un taux d’endettement maximal, généralement de 35 % sur une durée de remboursement de 25 ans maximum. Au-delà d’un certain seuil, nous estimons que le risque de surendettement est trop important et il est de notre devoir de banquier de contrôler ce risque. Pour calculer ce ratio, nous prenons en considération les revenus et les charges de l’emprunteur, en respectant les normes en vigueur et les règles de notre établissement. 

Répertorier ses revenus mensuels

Les salaires nets (incluant le 13e mois ou les éventuelles primes contractuelles) et les autres revenus (rentes, revenus fonciers, etc.) sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. 

Répertorier les charges régulières

Les charges retenues dans le calcul du taux d’endettement comprennent les mensualités de remboursement de l’ensemble des prêts de l’acheteur (le futur prêt immobilier, les prêts personnels à la consommation, les crédits renouvelables, etc.).

Le « reste à vivre » correspond aux ressources dont dispose l’emprunteur après s’être acquitté de l’ensemble de ses charges. C’est un critère qui est pris en compte dans l’attribution d’un prêt immobilier.

Calculer sa capacité d’emprunt

Pour calculer sa capacité d’emprunt, sur la base d’un taux d’endettement maximal de 35 %, il convient de faire le calcul suivant : capacité d’emprunt = (revenus nets x 35 %) – charges. Ainsi, pour un couple ayant des salaires mensuels nets respectifs de 230 000 et 250 000 francs (XPF), des mensualités de 50 000 et de 15 000 XPF, avec deux crédits à la consommation, on a :

  • taux d’endettement : (50 000 + 15 000) / (230 000 + 250 000) x 100 = 13,54 % 
  • capacité d’emprunt : (230 000 + 250 000) x 0,35 – (50 000 + 15 000) = 103 000 XPF 

Choisir la durée de son prêt immobilier

La durée du prêt immobilier influe sur votre capacité d’emprunt. Plus cette durée est longue, plus vos mensualités diminuent, augmentant votre capacité d’emprunt. En revanche, cela augmente le coût total de votre crédit. Nous étudions le choix le plus judicieux en fonction de votre situation et de votre projet. 

Anthony Delapierre, conseiller en gestion de patrimoine chez Société Générale Nouvelle-Calédonie
Anthony Delapierre, conseiller en gestion de patrimoine chez Société Générale Nouvelle-Calédonie

NOS CONSEILS

Ne sous-estimez pas vos besoins en dépenses 

Pour réaliser son rêve de propriété sans se priver, il est important d’envisager toutes les possibilités d’augmentation de ses charges (éducation, loisirs, santé des enfants qui grandissent…). Devenir propriétaire implique de nouvelles charges : taxes foncières, travaux de rénovation ou d’entretien, charges de copropriété… 

L’apport personnel : un atout pour votre projet 

L’apport personnel ne fait pas varier votre capacité d’endettement, mais vient s’ajouter au montant global du projet. Cette somme est généralement constituée par de l’épargne personnelle, un héritage, de l’épargne salariale ou du bénéfice réalisé sur la revente d’un logement. Un apport personnel d’au moins 10% du prix du bien immobilier est préconisé.

Anticipez vos travaux !  

Si vous envisagez des travaux, par exemple de rénovation, leur financement peut, selon la nature des travaux et règlementation fiscale en vigueur, être inclus dans le financement global de votre acquisition immobilière.

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