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Achat immobilier : quel recours en cas de vice caché ?

Lorsque vous n’avez pas eu connaissance d’un défaut non apparent au moment de la vente d’un bien immobilier, appelé vice caché, vous pouvez être amené à entreprendre une action légale. Certaines conditions doivent cependant être respectées par l’acquéreur pour faire valoir une réclamation.

Par Marianne Page
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Faire une mauvaise découverte après l’achat d’un bien immobilier peut s’avérer être un véritable casse-tête pour l’acquéreur. Heureusement, il existe une garantie des « vices cachés ». Selon l’article 1 641 du Code civil, cela concerne tout défaut non apparent lors de la vente et qui rend le logement impropre à l’usage auquel il est destiné. En conséquence, le vendeur ne sera pas tenu pour responsable en cas de défauts apparents lors de la vente. Et en toute logique, le vice constaté après la vente doit avoir existé au préalable.

Une clause de non-garantie des vices cachés

Toutefois, lorsqu’un immeuble est ancien (plus de 10 ans), le vendeur bénéficie d’une exonération globale de garantie des vices cachés. Dans ce cas, une clause précisera que le vendeur ne sera pas tenu responsable des vices cachés. Cette clause est possible seulement si le vendeur est non professionnel et de bonne foi. La vente est censée avoir été conclue compte tenu de l’état de bien constaté par l’acquéreur au cours des visites préalables.

 

Un défaut non dissimulé

Cependant, même avec une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, l’acheteur n’est pas totalement démuni. Il pourra, en effet, intenter une action contre le vendeur dans un délai de deux ans après la découverte du vice caché. Il lui faudra, le cas échéant, prouver la mauvaise foi du vendeur. Rappelons que le vice caché n’est pas un défaut dissimulé volontairement par le vendeur mais un défaut non apparent.

 

Apporter la preuve du vice caché

Si vous pensez qu’il s’agit bien d’un vice caché, il vous faudra en apporter la preuve, notamment grâce aux constats d’experts ou d’huissier, aux photographies, à un devis de réparation ou encore des témoignages du voisinage. Dans le cas d’une copropriété, renseignez-vous auprès du syndic qui pourra vous fournir un état des travaux effectués ou même prévus. Surtout, il est déconseillé de réaliser les travaux de réparation avant le règlement du litige.

 

Passer par une agence

L’achat d’un bien immobilier ancien est devenu moins risqué aujourd’hui, compte tenu de la récente multiplication des règles en la matière qui renforcent la protection de l’acheteur. Toutefois, de mauvaises surprises peuvent toujours survenir. Il est donc fortement conseillé d’examiner attentivement le bien convoité avant de s’en porter acquéreur. S’adresser à une agence immobilière sérieuse est également un critère essentiel pour éviter de telles déconvenues.

 

Article paru dans IMMOCAL #205 MAI 2023

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